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Ejecución Hipoteca

La ejecución hipotecaria se trata de un procedimiento ejecutivo regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el cual se faculta al acreedor a ejercitar una acción de ejecución para exigir el pago de una deuda garantizada con hipoteca sobre un bien. Se ordena la venta del bien inmueble que está gravado con la hipoteca, normalmente mediante subasta pública, por haber incumplido el deudor con sus obligaciones, dando así por resuelto el préstamo hipotecaria, exigiendo el pago del capital pendiente y los intereses devengados.

Este procedimiento solo se utiliza para exigir el pago de deudas garantizadas con prenda o hipoteca, mediante el ejercicio de la acción real.

En caso de que el bien sea insuficiente para el pago de la deuda, el procedimiento de ejecución continúa por los trámites de ejecución ordinaria sobre el resto de los bienes, en base al principio de responsabilidad universal del deudor.

Cuando nos llega una demanda de ejecución, es porque tenemos una garantía hipotecaria sobre un bien o derecho, y se ha incurrido en un impago de cuotas, de al menos tres para que el Banco pueda proceder a resolver el contrato y realizar la demanda.

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¿Qué podemos hacer?

En los 10 días siguientes a la notificación, podemos realizar oposición a la demanda de ejecución hipotecaria. La oposición puede derivar en suspensión de la ejecución, siempre que esté suficientemente motivada con las causas recogidas en la LEC. En concreto, el deudor puede oponerse en los siguientes casos:

  • Si la garantía se ha extinguido. Debe acreditarse mediante certificación del registro.

  • Si se ha determinado la cantidad erróneamente. El deudor debe presentar el saldo.

  • Si la cláusula contractual en la que se basa la ejecución o determina la cantidad exigible es abusiva. En este caso no hay plazo.

En el caso de que el contrato de préstamo contenga cláusulas susceptibles de ser nulas, como pueden ser – las cláusulas suelo, vencimiento anticipado, intereses de demora, entre otras – se puede oponer al procedimiento de ejecución hipotecaria, solicitando la declaración de nulidad de dichas clausulas, pudiendo recuperar las cantidades abonadas de más como consecuencia de su aplicación.

La declaración de nulidad de dichas cláusulas puede suponer la suspensión del procedimiento de ejecución.

En el supuesto de arrendamiento. Si eres el arrendatario de un inmueble, en el que el arrendador está sometido a un procedimiento de ejecución hipotecaria, y si el contrato de ha firmado después de 6 de junio de 2013, la vivienda alquilada se la adjudica el Banco o tercera persona, y se da por extinguido el contrato de arrendamiento.

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